점유이전금지가처분 당장 해야 합니다.

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“드디어 명도소송에서 이겼어요! 이제 세입자를 내보낼 수 있겠죠?” 점유이전금지가처분

그런데 막상 강제집행을 하려고 보니 집에는 전혀 다른 사람이 살고 있었습니다. 원래 세입자는 소송 중에 다른 사람에게 전세를 놔버린 거죠. 법원 판결문에는 원래 세입자 이름만 적혀 있고, 지금 살고 있는 사람은 “저는 피고가 아니에요”라며 나가지 않겠다고 버팁니다.

6개월 넘게 고생해서 받은 승소 판결이 한순간에 휴지조각이 되어버렸습니다. 다시 새로운 사람을 상대로 소송을 해야 하는 상황. 이런 악몽 같은 일, 여러분에게는 일어나지 않아야 합니다.

바로 이런 상황을 막기 위해 필요한 게 점유이전금지가처분입니다.

점유이전금지가처분, 도대체 뭔가요?

점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도나 명도청구권을 보전하기 위한 조치로, 목적물의 인적·물적 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 절차입니다. 가처분 신청 > 유형별 가처분신청례 > 부동산에 대한 가처분 신청례 > 부동산점유이전금지가처분 신청 (본문) | 찾기쉬운 생활법령정보 쉽게 말하면 “소송 끝날 때까지 다른 사람한테 절대 넘기지 마!”라고 법원이 공식적으로 못을 박는 겁니다.

점유이전금지가처분은 부동산 분쟁이 진행되는 동안 점유자가 해당 부동산의 점유를 제3자에게 이전하거나 임대·전대·매각하는 행위를 제한하기 위해 법원에 신청하는 절차입니다.

명도소송 진행 중에 점유자가 변경될 경우, 승소하여도 강제집행이 불가능할 수 있기 때문에 이 절차는 사실상 명도소송에 필수적인 절차로 간주되고 있습니다.

왜 이걸 꼭 해야 하나요?

명도소송은 보통 6개월에서 1년 정도 걸립니다. 그 긴 시간 동안 세입자가 가만히 있을까요? 어떤 세입자들은 소송이 불리해지면 다른 사람에게 전세를 주거나 임대를 놔버립니다.

점유이전금지가처분 절차를 제외하였는데 피고가 아닌 제삼자가 부동산을 점유 중이라면 판결문은 효력을 잃게 됩니다. 그럼 처음부터 다시 소송을 해야 합니다. 시간도 돈도 두 배로 드는 거죠.

소송을 준비하는 단계에서 점유자가 임차 권리를 다른 사람에게 넘기거나 부동산을 몰래 양도할 위험이 있다고 판단되면, 미리 가처분을 신청해 점유 이전을 막아 분쟁이 확대되는 것을 방지할 수 있습니다. 또한 상대방이 시간을 끌기 위해 점유를 이전하는 전략을 차단할 수도 있습니다.

언제 신청해야 하나요?

점유이전금지가처분은 명도소송 전이나 명도소송과 동시에 신청할 수 있습니다. 실무에서는 대부분 명도소송 제기 전에 먼저 신청합니다. 왜냐하면 소송 제기 사실을 알게 된 세입자가 황급히 다른 사람에게 넘기는 경우를 막기 위해서죠.

월세를 3개월 이상 밀리거나, 임대차 계약이 종료됐는데도 나가지 않는 경우, 또는 세입자가 부동산을 전대할 가능성이 보이는 경우에는 바로 신청하는 게 좋습니다.

신청 절차는 어떻게 되나요?

절차는 생각보다 복잡하지 않습니다.

점유이전금지가처분 신청서, 부동산 목록, 목적물 가액 산출내역과 근거 자료, 권리증서 사본 등을 관할법원 민사신청 담당부서에 제출해야 합니다.

신청서에는 당사자 정보, 소송목적물 가액, 신청취지, 신청이유, 소명방법 등을 기재하고, 부동산등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등의 서류를 첨부해야 합니다.

서류를 제출하면 법원에서 담보제공명령이 나옵니다. 명도소송 판결 전에 이뤄지는 가처분이기 때문에 명도소송에서 패소할 경우 상대방의 손해를 담보하기 위한 목적으로, 점유이전금지가처분의 경우 대체로 보증보험으로 제출을 허용해주고 있어 실제로 큰 부담이 되지는 않습니다.

담보를 제공하면 법원이 가처분 결정을 내리고, 그 결정문을 받은 후 2주 이내에 집행을 해야 합니다.

비용은 얼마나 드나요?

신청할 때 1만원의 인지대와 당사자 1명당 3회분의 송달료를 납부해야 합니다. 여기에 담보 제공을 위한 보증보험료가 추가됩니다.

집행 비용은 채무자 수와 집행 거리를 감안하여 산정되며, 통상 10만원 미만입니다. 명도소송 비용에 비하면 아주 적은 금액이지만, 이것 하나로 수개월의 시간과 수백만원의 추가 소송비용을 막을 수 있습니다.

집행은 어떻게 진행되나요?

결정문을 송달받은 후 가처분 집행을 신청해야 하며, 가처분 집행은 2주 내에 완료되어야 합니다. 이 기간 내에 집행을 하지 못한 경우 인지 송달료를 다시 납부하고 처음부터 가처분을 다시 신청해야 합니다.

집행위임 후 빠르면 다음날, 대개는 3일 이내에 집행을 해줍니다. 집행관이 현장에 나가서 점유자를 확인하고, 해당 부동산 내부에 “점유를 이전하지 말라”는 공시서를 부착합니다.

점유이전금지가처분 집행이 있었음에도 불구하고 점유가 제3자에게 이전되었을 경우에는, 본안판결의 집행단계에서 승계집행문을 부여받아 그 제3자의 점유를 배제할 수 있습니다. 즉, 가처분을 해두면 나중에 점유가 바뀌어도 문제없이 집행할 수 있다는 뜻입니다.

가처분을 어겼다면 어떻게 되나요?

점유이전금지가처분 결정이 난 후에도 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘기면, 그 행위는 법원 명령을 위반한 것이 됩니다. 나중에 본안소송에서 승소하면 승계집행문을 받아 새로운 점유자도 내보낼 수 있고, 경우에 따라서는 손해배상 청구도 가능합니다.

주의해야 할 점은 무엇인가요?

건물 퇴거나 토지 인도청구권을 피보전권리로 하는 경우, 건물 점유자에게는 건물에 대해서만 점유이전금지가처분을 하면 충분하고 토지에 대해서는 가처분신청을 할 필요가 없습니다.

또한 점유이전금지가처분은 소유권 이전이나 저당권 설정까지 막는 건 아닙니다. 점유이전금지가처분은 목적물의 처분, 즉 소유권의 이전 및 저당권 등 제한물권의 설정까지 금지하거나 제한하는 것은 아닙니다. 만약 건물 철거가 필요한 경우라면 처분금지가처분도 함께 신청해야 합니다.