“이사 갈 집은 정해졌는데 보증금을 못 받았어요. 어떻게 하죠?”
법률사무소 장원에서 가장 절박하게 들리는 질문입니다. 새로 이사 갈 집 계약금은 넣어야 하는데, 지금 살고 있는 집 보증금은 못 받은 상황. 이사를 가면 대항력을 잃어버려서 보증금을 영영 못 받을까 봐 두렵지만, 그렇다고 계속 있을 수도 없는 진퇴양난에 빠진 분들이 많습니다.
이런 상황에서 여러분을 구해줄 제도가 바로 임차권등기명령입니다. 오늘은 임차권등기명령이 무엇인지, 어떻게 신청하는지, 주의할 점은 무엇인지 자세히 알려드리겠습니다.
임차권등기명령이란 무엇인가요?
임차권등기명령은 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 법원이 부동산 등기부에 임차권을 등기해주는 제도입니다.
왜 필요한가요?
원래 대항력은 실제로 그 집에 살면서 전입신고가 되어 있어야 유지됩니다. 만약 보증금을 못 받은 상태로 이사를 가서 전입신고를 옮기면, 대항력과 우선변제권을 잃어버리게 됩니다. 그러면 나중에 그 집이 경매로 넘어가도 보증금을 받을 수 없게 되는 거죠.
임차권등기명령은 이런 문제를 해결하기 위한 제도입니다. 법원 명령으로 등기부에 “이 사람이 보증금을 못 받았다”는 사실을 기록해두면, 이사를 가도 권리가 유지되는 것입니다.
간단히 정리하면
- 임차권: 집을 빌려 사는 권리
- 등기: 법적으로 기록하는 것
- 명령: 법원이 강제로 등기하도록 하는 것
즉, 임차권등기명령은 “법원이 명령을 내려서 세입자의 권리를 등기부에 기록하는 제도”입니다.
임차권등기명령은 언제 신청하나요?
임차권등기명령은 계약이 종료된 후에만 신청할 수 있습니다. 계약 만료 전에는 신청할 수 없다는 점을 꼭 기억하세요.
계약 종료 시점
계약서에 2년이라고 적혀있어도, 만료 1개월 전에 갱신하지 않겠다는 통보를 해야 계약이 종료됩니다. 이 통보를 하지 않으면 자동으로 묵시적 갱신이 됩니다.
묵시적 갱신 상태라면, 언제든 해지 통보를 할 수 있고, 통보한 날로부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다.
전세사기의 경우
다만 전세사기로 인정되는 경우에는 예외적으로 계약 만료 전에도 신청이 받아들여질 수 있습니다. 이 경우 신문기사, 고소 서류, 경매 서류 등으로 전세사기임을 입증해야 합니다.
임차권등기명령 신청 조건
임차권등기명령을 신청하려면 몇 가지 조건을 충족해야 합니다.
신청 가능한 부동산
등기가 되어 있는 건물만 가능합니다. 무허가 건물은 원칙적으로 신청할 수 없습니다. 다만 사용승인을 받은 건물이라면 임대인을 대신해서 등기를 한 후 임차권등기를 신청할 수 있습니다.
집 전체가 아니라 일부만 임차한 경우(예: 다가구주택의 한 층)에도 신청할 수 있습니다. 이 경우 임차한 부분을 표시한 도면을 함께 제출해야 합니다.
등기부에 주거시설이 아닌 다른 용도로 되어 있어도, 실제로 주거용으로 사용하고 있다면 신청할 수 있습니다.
신청 가능한 사람
대항력이 있든 없든 임차인이라면 신청할 수 있습니다. 심지어 이사를 가서 대항력을 잃어버린 경우에도 신청 가능합니다.
다만 전차인(임차인에게 다시 집을 빌린 사람)은 신청할 수 없습니다. 또한 집이 매매되어 새로운 주인이 된 양수인에게는 신청할 수 없습니다.
보증금 반환 상태
보증금 전액을 못 받은 경우는 물론, 일부만 못 받은 경우에도 신청할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청 방법
임차권등기명령은 직접 신청하거나 법무사를 통해 신청할 수 있습니다.
필요한 서류
- 임대차 계약서 원본 (확정일자가 찍힌 것)
- 부동산 등기부등본 (발급용, 1,000원짜리)
- 주민등록등본
- 계약 해지를 증명하는 서류 (내용증명 등)
- 부동산 목록 5부
신청 절차
- 대법원 전자소송 사이트(ecfs.scourt.go.kr) 접속 및 회원가입
- 임차권등기명령 메뉴에서 신청서 작성
- 필요 서류 첨부
- 인지대 및 송달료 납부 (약 5~10만 원)
- 신청서 제출
법무사를 통하면 수수료로 30~40만 원 정도가 추가로 듭니다. 절차가 복잡해 보이지만 전자소송 사이트에 양식이 잘 되어 있어서 직접 해보시는 것도 충분히 가능합니다.
신청 후 절차
신청 후 법원에서 심사를 거쳐 임차권등기명령 결정을 내립니다. 통상 1~2주 정도 소요됩니다.
결정이 나면 법원이 집주인에게 송달하고, 송달이 완료되면 등기소에 등기를 촉탁합니다. 2023년 법 개정 이후 주택의 경우 송달 전에도 등기를 촉탁할 수 있게 되어 절차가 빨라졌습니다.
임차권등기명령의 효과
임차권등기명령이 완료되면 여러 가지 중요한 효과가 생깁니다.
대항력과 우선변제권 유지
가장 중요한 효과입니다. 이사를 가서 전입신고를 옮겨도, 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 따라서 나중에 그 집이 경매로 넘어가도 우선적으로 보증금을 받을 수 있습니다.
지연이자 청구 가능
임차권등기가 완료된 시점부터 보증금을 받을 때까지 지연이자를 청구할 수 있습니다. 현재 법정이율인 연 12%로 계산됩니다.
집주인에 대한 심리적 압박
임차권등기가 등기부에 기록되면, 그 집에 새로운 세입자가 들어오기 어려워집니다. 누구도 “전 세입자가 보증금을 못 받았다”고 표시된 집에 들어오고 싶어 하지 않으니까요.
이것이 집주인에게 큰 압박이 되어, 오히려 보증금을 빨리 돌려주게 만드는 효과가 있습니다.
비용 청구
임차권등기명령 신청 및 등기에 든 비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다.
임차권등기명령 주의사항
임차권등기명령을 신청할 때 반드시 알아야 할 주의사항들이 있습니다.
등기 완료 확인 후 이사하세요
가장 중요한 주의사항입니다. 결정이 났다고 바로 이사 가면 안 됩니다. 반드시 등기부등본을 떼어서 임차권등기가 실제로 완료된 것을 확인한 후에 이사를 가야 합니다.
등기가 완료되기 전에 이사를 가버리면 대항력을 잃어버려서 임차권등기명령 신청이 무용지물이 됩니다.
최후의 수단으로 사용하세요
임차권등기명령은 양날의 검입니다. 등기부에 기록되면 새 세입자가 들어오기 어려워지므로, 집주인이 더욱 보증금을 돌려주기 어려워질 수 있습니다.
따라서 다른 방법(내용증명, 협상 등)을 먼저 시도해보고, 정말 이사를 가야만 하는 상황에서 최후의 수단으로 사용하는 것이 좋습니다.
이사 안 가면 의미 없습니다
많은 분들이 오해하시는 부분입니다. 임차권등기명령은 “이사를 가면서 권리를 유지하기 위한” 제도입니다.
이사를 안 가고 계속 그 집에 살면서 임차권등기명령만 신청하면, 아무 의미가 없습니다. 어차피 그 집에 살고 있으면 대항력이 유지되니까요.
오히려 이사를 안 갔다면 집주인과의 동시이행 관계가 유지되므로, 계약 종료 후에도 월세나 관리비를 계속 내야 합니다.
확정일자와 전입신고 먼저 하세요
확정일자를 받지 않았거나 전입신고를 하지 않았다면, 먼저 그것들을 완료한 후에 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 다만 우선순위는 확정일자나 전입신고를 한 시점으로 밀립니다.
경매 가능성 판단하세요
임차권등기명령 후 결국 보증금반환청구 소송과 강제경매를 통해 보증금을 회수해야 하는 경우가 많습니다. 이 과정이 1년 이상 걸릴 수 있습니다.
따라서 그 집의 시세 대비 내 보증금 규모, 선순위 채권 여부 등을 따져서 경매를 통해 실제로 보증금을 받을 수 있을지 판단한 후 진행하는 것이 좋습니다.
임차권등기명령과 명도의무
임차권등기명령을 신청하면 집을 비워줬다고 생각하시는 분들이 많은데, 이것은 오해입니다.
이사를 간 경우
이사를 가서 실제로 집을 비웠다면, 명도의무를 이행한 것입니다. 이 경우 월세나 관리비를 낼 필요가 없습니다. 오히려 집주인이 보증금 반환 의무를 이행하지 않았으므로 지연이자를 청구할 수 있습니다.
이사를 안 간 경우
이사를 안 가고 계속 그 집에 살고 있다면, 아직 명도의무를 이행하지 않은 것입니다. 따라서 보증금을 못 받았더라도 계약 종료 후 거주하는 기간 동안 월세와 관리비를 계속 내야 합니다.
주택임대차보호법상 보증금을 받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 보기 때문입니다.
마치며
임차권등기명령은 보증금을 못 받은 세입자가 이사를 가야 하는 상황에서 권리를 지킬 수 있는 중요한 제도입니다. 하지만 제도의 취지와 효과, 주의사항을 정확히 이해하고 사용해야 합니다.
특히 등기 완료 확인 후 이사하기, 최후의 수단으로 사용하기, 경매 가능성 판단하기 등의 주의사항을 꼭 지켜야 나중에 후회하지 않습니다.
임차권등기명령 신청은 직접 할 수도 있지만, 서류 준비부터 신청, 등기 확인까지 놓치면 안 되는 부분들이 많습니다. 한 번의 실수로 소중한 권리를 잃을 수 있습니다.
법률사무소 장원은 수많은 임차권등기명령을 성공적으로 처리해 왔습니다. 서류 준비부터 신청, 등기 확인, 이후 보증금 회수 소송까지 전 과정을 도와드립니다. 여러분의 소중한 보증금, 확실하게 지켜드리겠습니다.
궁금하신점은 상담받기를 통해 주시거나, 로실드 게시판에 질문글 남겨주시면 답변드리겠습니다. 후기도 꼭 확인하세요.
