명도소송은 처음 겪는 분들이 대부분입니다.
그만큼 실수도 많고,
조금만 잘못해도 몇 달이 더 지연되는 경우가 흔합니다.
오늘 영상 내용을 기반으로
명도소송 절차부터 많이 하는 실수 3가지,
그리고 왜 부동산전문변호사가 필요한지까지
모바일 가독성 좋게 정리해드립니다.
명도소송 절차, 전체 흐름 한 번에 이해하기
명도소송은 임대인이
계약을 위반한 임차인에게
“건물에서 나가라”는 취지로 제기하는 소송입니다.
절차는 매우 단순해 보이지만
중간 단계가 틀어지면 시간이 몇 배로 늘어납니다.
① 소장 제출
임차인이 월세 연체, 무단 전대, 무단 점유 등
계약을 위반했다면
임대인은 바로 명도소송 소장을 법원에 제출할 수 있습니다.
참고로,
소송 전에 내용증명은 필수 아님입니다.
다만 아래 실수 상황에서는 꼭 필요합니다. (아래에서 설명)
② 승소 후 강제집행
명도소송에서 승소해 판결이 확정되면
임차인이 버틴다고 해서 끝나는 것이 아닙니다.
그때부터 강제집행 절차가 들어갑니다.
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집행문 발급
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집행관 사무실 방문
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강제집행 신청서 제출
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개고집행(자진퇴거 기회 제공)
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이후에도 안 나가면 문을 열고 짐을 빼내 강제 명도
이때 들어가는 비용(문 따는 비용, 증인비, 보관료)은
임대인이 먼저 내지만
나중에 임차인에게 청구할 수 있습니다.
여기까지가 명도소송의 전체 흐름입니다.
명도소송 시 많이 하는 실수 3가지 (가장 중요)
명도소송은 법적 요건을 잘못 이해해서
괜히 시간을 지체하는 경우가 많습니다.
아래 3가지만 정확히 지켜도
문제 없이 빠르게 진척됩니다.
① 연체 금액 기준 착각
많은 임대인이
“월세만 밀렸다면 바로 소송 가능”하다고 오해합니다.
실제 기준은 이렇습니다.
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주택: 2개월치 임차료 연체
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상가: 3개월치 임차료 연체
여기서 중요한 포인트는 “전액 미납”이 아니라는 것.
예시로 설명해볼게요.
월세 50만 원인 아파트에서
임차인이 매달 20만 원씩만 납부했다면?
3개월 동안 총 90만 원 연체입니다.
하지만 100만 원(2개월치)을 넘지 않았으므로
명도소송은 불가능합니다.
이 기준 때문에 일찍 소송을 못 넣는 사례가 매우 많습니다.
② 계약해지 통보를 늦게 하는 실수
연체가 기준을 넘었고
임대인이 “계약을 끝내야겠다”라고 판단했다면
즉시 계약해지를 통보해야 합니다.
그 이유는 명확합니다.
-
임차인이 갑자기 밀린 월세를 한꺼번에 납부하면
해지 근거가 사라질 수 있음 -
임대인이 정식으로 해지 통보하지 않으면
연체가 쌓여도 계약이 자동 종료되지 않음
이 통보는
내용증명, 문자, 카톡 등 기록이 남는 방식이면 모두 가능합니다.
명도소송은 계약해지가 선행돼야만 진행할 수 있습니다.
③ 점유이전금지가처분을 함께 안 넣는 실수
명도소송 중 가장 치명적인 실수입니다.
명도소송은 임차인 A를 상대로 하죠.
그런데 소송 도중,
A가 몰래 B를 들여 살게 하고 사라지면?
판결은 A에게만 유효합니다.
B에게는 나가라고 말할 권한조차 없어집니다.
실제 실무에서 가장 많이 발생하는 사고입니다.
그래서
명도소송과 동시에 점유이전금지가처분을 넣는 것이 필수입니다.
점유이전금지가처분을 해두면
누구를 데려와도
법적으로 점유자를 A로 고정시키는 효과가 있어
판결을 그대로 집행할 수 있습니다.
명도소송, 왜 부동산전문변호사와 해야 할까?
명도소송은 단순한 소송 같지만
실무는 매우 복잡합니다.
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연체 기준 계산
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계약해지 통지 타이밍
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점유 이전 여부 확인
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강제집행 준비
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임차인의 대응 시나리오 대비
이걸 법을 모른 채 임대인이 혼자 대응하면
3개월이면 끝날 사건이 1년 걸리기도 합니다.
부동산전문변호사는
실제 명도 현장 경험이 많기 때문에
“지금 무엇을, 어떤 순서로 해야 하는지”
정확하게 말해줄 수 있습니다.
명도소송이 빠르고 정확하게 끝나는지 여부는
전략과 순서에 달려 있습니다.
이 부분을 바로잡아주는 전문가가
바로 부동산전문변호사입니다.
명도소송은 타이밍과 절차가 전부다
오늘 영상 내용 다시 정리하면 이겁니다.
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2~3개월 연체 기준 정확히 확인
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연체 확인 후 즉시 계약해지 통보
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명도소송과 함께 점유이전금지가처분 필수 진행
이 3가지만 챙기면
명도소송에서는 큰 문제 없이 진행될 확률이 높습니다.
명도소송은 시간과의 싸움입니다.
잘못된 판단 한 번이 수백만 원 손해로 이어질 수 있습니다.
궁금하신점은 로실드 상담받기를 통해 주시거나,
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